Simulador de mais-valias
Calcula o IRS da venda de uma casa ou terreno em Portugal, aplica as isenções e simula o efeito do reinvestimento. Escolhe a situação que melhor descreve o caso.
Perguntas frequentes
Como se calcula a mais-valia na venda de uma casa?
Ao valor de venda subtrai-se o valor de compra multiplicado pelo coeficiente de desvalorização do ano da compra e as despesas dedutíveis. Para residentes, 50% desse ganho soma-se aos outros rendimentos do ano e paga IRS às taxas do escalão.
Que despesas posso abater?
As despesas da compra e da venda, como IMT, Imposto do Selo, escritura, registos, comissão imobiliária e certificado energético, e as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, com fatura.
Vendi a minha casa e comprei outra. Pago IRS?
Se a casa vendida era a tua habitação própria e permanente e reinvestires o valor da venda, descontado o crédito que pagaste ao banco, noutra habitação própria entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, a mais-valia fica excluída na proporção do que reinvestires. Na prática, a AT só considera reinvestido o capital próprio, não o valor do novo crédito.
Herdei uma casa. Qual é o valor de aquisição?
Em regra, o valor patrimonial tributário (VPT) considerado na herança, à data do óbito. Se a casa veio de dois óbitos, como pai e mãe, cada parte tem a sua data e o seu VPT, e a mais-valia calcula-se separadamente.
A casa foi comprada antes de 1989. Pago imposto?
Não. Habitações adquiridas antes de 1 de janeiro de 1989 estão fora da tributação de mais-valias, tal como terrenos para construção adquiridos antes de 1965. Mas a venda tem de ser declarada no IRS.
Quando pago o IRS da mais-valia?
No ano seguinte ao da venda. Declaras a operação no Anexo G da declaração de IRS, entre abril e junho, e o imposto é apurado juntamente com os restantes rendimentos.
Legislação usada
Coeficientes de desvalorização: Portaria n.º 382/2025/1 (os coeficientes para vendas de 2026 ainda não foram publicados). Escalões: art. 68.º do CIRS, redação da Lei n.º 73-A/2025, com a taxa adicional de solidariedade do art. 68.º-A. Mais-valias: art. 10.º, 43.º, 44.º a 51.º do CIRS. Reinvestimento em arrendamento: Decreto-Lei n.º 97/2026.
Simulação informativa. O IRS final depende da declaração completa do agregado (deduções à coleta, retenções, situação familiar). Confirma com um contabilista certificado antes da escritura.